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郑风田:土地不是推动房价因素的结论不靠谱  

2009-06-24 07:32:36|  分类: 社会热点问题评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 郑风田:土地不是推动房价因素的结论不靠谱

 

郑风田 中国人民大学

最近国土资源部副部长指出,守18亿亩耕地红线不会影响到房价,说“保18亿亩耕地红线推涨了房价,没有根据,也没有道理”。该副部长表示,“我们在土地利用总体规划对各类用地安排的时候,既把18亿亩耕地红线保住,同时为发展建设、特别是住房用地留下了足够的空间”。他强调,“不管中国的土地多么紧缺,居民正常的住房用地需求我们都保障”。(中国网)

 

我国的房价成本一直是个谜,房价与地价究竟谁推高了房价,在政府与开发商之间近几年不断打口水仗。但房价主要由哪几个部分构成的,大家都知道,地价应该是房价的最重要组成部分,这也是最基本的常识。其实他们的关系应该谁因谁果并不重要,也就是说是鸡先生蛋或者蛋先生鸡都不重要,重要的是二者的价格已远远超出中国百姓的实际购买力了,政府必须想办法把房价与地价降下来,让老百姓买得起房子。 看一看各城市小产权房与商品房的巨大差价,就知道说房价与地价没关系的结论是多么不可靠。如果允许小产权房合法,让农民可以用自己的土地建房卖房,最少房价可以降一半。

 

 

用来推断全国房价与地价没关系的数据来源太少,不能推断总体。

我觉得国土部的用心是良苦的,但所作出的结论也太缺乏科学性,不靠谱。因为仅在全国作了几百份调查就宣传二者没关系,从统计学的角度来看,这样的结论真的缺乏可信度。 国土部讲,他们查了620个房地产开发项目,在东部、中部、西部有不同的类型。“调查结果表明,目前在中国,地价占房价15%-30%,平均是23.2%。与国际水平比较,美国是28%,加拿大是24%,英国是25%-38%,韩国是50%-65%,日本是60-75%,新加坡是55%-60%,中国的比例远低于我们的邻居。从中国的地价水平看,说保18亿亩耕地红线推涨了房价,没有根据,也没有道理。”

国土部用这么一点调查数据就推断出全国的房价与地价关系,结论不可靠。如果你真要得出全国总体的结论,应该进行科学的抽样调查,最少几千份的调查数据,还要告诉是怎么样抽样的,这样才能得出全国的总体结论。

 

要进行民间独立的调查,另外最主要的是要对几个房价高得离谱的特大城市进行专题调查。

另外最重要的还要进行民间独立的调查,国土部组织的调查,也就是仅仅下发一个调查表格,要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款以及房屋售价等等。我估计开发商讲实话的究竟有多少,真还应该打一个问号。就这样基础上得出一个结论,缺乏民间的独立调查,谁都知道难以掌握以真实的数据。所以要想取得真正的数据,必须进行独立的民间调查,由第三方进行全面深入的调查结论才可靠。不能下发表格一填结论就出来了。

再者要对大家反映最强烈的几个大城市的房价地价进行调查,因为这几个地方居民反映最强烈,包括北京、上海、广州、杭州、深圳,这几个地方的房价被炒到了天。前几天不是还有广州副厅级官员称两个月工资买不起一平米,广州很多房子价格超过2万元/平方米了,广州房地产市场价格已经涨到70%-80%的市民买不起房了。

 

几个民间版的结论更可信。

今年全国两会期间,全国工商联曾递交一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言,称一项调查显示房地产项目开发中,土地成本占直接成本比例最高,达到58.2%。北京地产大享任志强一直讲地价成本要占60%多,而北京市市长郭金龙近日坦言,在造成房地产高价驱动的过程中,对于土地开发成本上升,政府是有责任的。郭金龙市长的坦诚和勇气令人钦佩,揭示了土地成本上升与房价高涨的密切联系。 说二者关系不大的结论是不顾这些基本常识。某种程度上来看,我更信任这些数据。

 

开发商为什么能够屯货涨价?还不是预期“土地供应稀少,房价一定上涨”在作怪?这个因素也应该考虑进去。

目前经济刚刚复苏一点,广州、上海、北京的房地产商们又开始了涨价。房地产商们之所以敢乱涨价的一个主要原因,就是觉得拿地难,所以才敢这么干。其实地价和房价是互相借着因果关系轮番上涨。地产商由于拿地困难,预期地价上升就会于囤积土地,从而造成房地产市场一定时段供求失衡的假象,进一步推高房价和地价。

 

看一看小产权房与商品房的价差,就知道房价与地价的关系了。

如果你看一看各地小产权高与商品房的巨大价差,就知道说地价与房价没关系是多少轻率。北京的商品房与小产权房价格最少差50001万元,为什么差这么大?正是商品房是政府征收的土地,而小产权房是农民自建的房子。正是由于政府对进入房地产市场的统一征地,等于建了一个大闸门,把一般的土地拦在外面,只允许少数的土地进入房地产市场,由此造成闸门内外巨大的房价差距。

为什么政府要建这么一个大闸门?主要还是源于钱。我国不少地方已是“土地财政”土地出让金成了不少地方政府的最重要财政收入,国务院某课题组的研究表明,2007年,全国土地出让总价高达9000亿元,土地出让金已成为许多地方政府财政预算外收入的最主要来源,占地方财政预算外收入60%%以上,个别市县达90%%左右。

如果允许更多的土地进入房地产市场,房价很低,政府的卖地收入就很低,那些依赖“土地财政”的地方政府当然就不干了。正是由于开发商与地方政府都不希望地价低房价低,所以才导致土地与房价都狂涨,现在二者都说对方是主要源头,其实他们二者都脱不了干系。只有最倒楣最可怜的是大多数消费者了,他们要以发展中国家的收入,承受价格比发达国家还要高的房价。

如果允许小产权房合法,让农民可以用自己的土地建房卖房,最少房价可以降一半。

 

(评论者郑风田为中国人民大学教授)

 

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