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郑风田:应该把宅基地经营权还给农民  

2009-09-06 21:12:42|  分类: 社会热点问题评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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郑风田:应该把宅基地经营权还给农民

 

佛山市统筹城乡发展28个重点项目启动,全国各地风起云涌地都在搞宅基地换房,或者叫集中居住,实质上都是在目前的工业用地审批收紧的背景下,在打农民宅基地的主意。

 

“宅基地换房”,不少地区换来的却是上楼致贫?

我国不少城市都出现“上楼致贫”现象,即农民原有宅基地可种菜取水,供暖烧坑很方便,光亮也很好。如上楼居住,原有隐性成本就成显性成本。比如物业费、水费、电费等都会大增;原来可养猪、鸡,现在不能养了;原来可多建几间房出租,现在也不行了。刚性成本增加是农民“上楼致贫”的主要原因。

观点1:应把宅基地经营权还给农民

佛山搞宅基地换房,应该把宅基地的经营权利还给农民,以农民为主导,由农民决定如何经营、如何开发、用什么样的开发商,如何规划。部分政府主导的宅基地换房,一定要预留空间,考虑农民的生存与发展问题,商业项目一定要让农民占一半以上的股份,使宅基地开发中的土地增值收益让农民占大头。

 

观点2:要考虑上楼显性成本

宅基地换房或者旧村改造,让农民上楼居住,某种程度上给农民的生活带来了太多的不便,尤其是那些没有稳定工作的农民,还要继续从事农业工作的农民更为严重。即使强制搞宅基地换房,一定要考虑农民上楼的显性成本,多给农民几套住房,以解决农民生活成本大幅度提高的问题。

 

观点3:切防破坏传统村落文化

佛山实行“宅基地换房”时,要警惕破坏传统农村的村落文化。宅基地换房,一般都是打倒旧村庄另起炉灶,把原来有着百年甚至千年历史的旧村庄都给撤掉,这在某种程度上是在破坏传统农村的村落文化。

如何在“宅基地换房”中保持这些传统村落的遗迹,给后人多留一些文化历史遗产,是各级政府最需要考虑的事情。一个折衷的方法就是在开发时,一定要对旧村庄进行一定程度的保留与保护,不能一股脑地都当“四旧”给拆了毁了。不少村落实际上是古董,承载着千年农村文化,一旦破坏就永难复原,如建国初期北京古城墙一样。

 

五建议:

1政府一定要监督保证让农民得到充足补偿,比如规定置换时最好给农民二套或多套房,使农民仍可依靠租房养活自己。

2一定要强制规定让置换的农民得到全额的社保,避免生活出现大的问题。

3最好能够规定在新开发区中要保障提供给失宅农民的工作权利。

4要规定未来置换出的土地在进行商业开发时,要给农民一定数量的股份,使农民能从土地开发增值中得到分红。

5约束村集体要把各种补偿足额地发放到村民手中。

 

地产界说

 

东建集团副总经理吕文

有助小产权房合法流通

城中村改造一直是三旧改造的难点,宅基地换房是一种好的尝试。通过置换,使小产权房变成商品房或是农民公寓,价值将大大提升,这对区域发展是好事,村民权益也得到了保障,可以解决小产权房的合法流通问题。不能是简单置换,农民失去宅基地要给相应保障才能得到其认同。

至于协调“宅基地换房”村民和开发商关系,政府要出台相关规定说明怎样操作,产权置换是一平方换一平方还是一平方换多少,小产权房是换房还是货币兑换,都要规定清楚。

如“宅基地换房”项目由开发商和村里谈,推进会比较慢,也比较难成功,能不能由政府做好前期工作,把项目推出市场,开发商公开竞争参与开发。

 

佛山能兴地产总裁助理招俊昆

政府需要设立约束机制

宅基地换房是新尝试。若要顺利推进,政府需出台相关规定来约束开发商、村民、政府等涉及各方的责任与义务。如果只是开发商单方面和村民协调,进展会比较慢,效果不一定理想。项目开发一般要三五年,期间可能会经历楼价涨跌,如果村民对当初的置换方案不满意,出来反对,就会影响项目的开发进程。所以要探讨能否设立一个机制去锁定当初的约定。一旦开发商通过法定程序进入项目操作,就完全按照市场规则办事。

 

顺德新宏建企业集团执行董事范迪祥

换房需过“土地情结”关

目前一些宅基地换房的地区,位置相对较偏远,商业和土地价值不是非常高,这使得补偿农民的收益和农民的期望值之间存在一定落差。不少农民将宅基地的房子放租。换房过程中,开发商需付给农民更高回报,加上换房要以优惠价优先卖给农民,开发商的利润受到一定限制。宅基地换房推广,还需经历一个过程。

另外,对祖孙几代住在一起的农村家庭来说,宅基地换房还需要迈过“土地情结”这一关,不少农民世代居住在一起,对土地的眷恋比较明显,这让他们很难一下子轻易接受住在公寓房中的生活方式。
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