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郑风田:房产税对高房价难“一剑封喉”  

2011-01-28 10:27:48|  分类: 社会热点问题评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我国为房价降温连出新招,房产税、国八条连连出招。但如果不切割地方政府与土地财政的关系,从房价上涨中获得至少50%收入的地方政府愿意放弃这块大肥肉?如果允许小产权房合法,让农民可以用自己的土地建房卖房,最少房价可以降一半。

 

上海房产税征收方案按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。重庆重点对高档商品住宅征税,征收对象为独栋商品住宅与个人新购的高档住房(高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子),以房产交易价为征税基数,按3倍以下收0.5%,3—4倍收1%,4倍以上收1.2%的税率征收。重庆的房产税像特别消费税而上海的房产税税率太低。房产税试点征收范围及税率低于预期,和“新国八条”相比,眼下后者影响更大。

房产税、国八条本意是棒喝投资客,让地产市场将进入良性循环。房产税开征向楼市传递三大信号:打击投资投机性需求,照顾合理购房需求、增加政府的财政税源。但其结果很可能是房产税打压炒楼成效未显,又新增新一轮房价高涨。

高房价造成我国中产阶级和穷人之间差距愈来愈大在,危及社会稳定。相对于我国的平均收入,我国的房价收入比应该在世界名列前茅。“全球房地产指南”报道:一平米的房价是中国人均收入的164倍,而在物价颇高的日本是33倍。

 上海、重庆试点标志着我国房产税改革终于迈出了重要的一步。我国现行税制体系没有真正意义的财产税,通过房产税的开税让地方政府能够有一个未来可依靠的税源,减弱地方政府对土地财政的依赖。

  房产税一度被认为是抑制房价的“杀手锏”,但从短期来看,房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用,但从长期来看,房产税难“一剑封喉”,必须真正斩断地方政府与土地财政的关系才是最关键。

目前的税收其实是对一般的消费者下手,对于那些职业的投机者来讲没有太大的遏制作用。对真正的炒房客,因房价的暴涨收益,那点费用实在是算不了什么。抑制投机性购房最要害的一招,应当是对购房转让所得征收高昂的所得税——不妨大胆设想,假如把投机所得的50%都给征走,估计炒房族的人数会立马减少一半。

“卖地”目前已成为一些地方财政收入的主要支柱,不少城市的土地出让金占财政收入比例接近五成。降低高房地产价格就等于动了地方政府的“奶酪”。因此,中央政府出台的各种房地产调控政策,到了一些地方政府和实际执行部门那里,基本上要被打许多折扣的。

面对愈来愈疯狂的房价高涨,中央政府最近又出重拳。纵观一系列措施,此次调控政策似乎隐含着一个前提,就是目前房价被炒高的原因主要在于消费者。但另一个不容忽视的前提是,房价高涨的原因还在于地方政府对土地财政的严重依赖以及大量的住房投机行为,如果只是对将买房作为消费的购房者“动手”,是难解房价高涨问题的。

如何要彻底解决中国的高房价问题,必须要进行地方政府与卖地财政的切割。 目前高涨的房价才有可能真正地降下来,才能消除普通百姓的怨言,让社会能够稳定运行。

前几年在外调研,跟一些基层政府部门的官员聊天,听着他们说起自己辖区内的土地价格又涨了多少多少倍的那个兴奋劲,就知道土地价格如果让地方政府部门去管,只有是一个结果:越高越好。所以中国要治理高房价,必须让地方政府的财政与卖地进行切割。如果这条做不到,其他的都是白搭。

目前我国的大城市也出现了住房贫富严重不均的危险状态,一方面少数富人手头掌控着数套房子,每每有新的房子上市,很大一部分就被这部分投机者所购走,而真正需要房子者却难以买到或者根本买不起。

高房价背后是高地价,高地价的原因一方面是垄断,另外一方面是不让农民的土地进入住房市场。一个眉毛胡子一把抓的粮食安全问题,划出个土地红线,农民的土地就不能建商品房了,全世界都少罕见。其实农民的宅基地与粮食安全一点关系都没有。凭什么农民建的房子就是小产权房,就不能上市?地方政府这样做的目的就是想垄断一切土地供应,获得垄断暴利。未来不能为了一个粮食安全问题,就把农民的土地权利都统统地给剥夺了。农民其实已经为粮食安全作出了太多的牺牲,未来国家对划成基本农田的土地应该进行严格限制,但对除此以外的其他土地,尤其是农民的宅基地应该彻底放开,让农民自己来经营。这样就可以有大量的土地进入住房市场,高房价自然就支撑不下去了。

所以目前一刀切的征地政策、购房政策、粮食安全政策才是高房价的主要原因,而那些先富起来的少数暴利获得者,又雇佣大批的吹鼓手来扰乱舆论,想乱中取胜。中央决策部门一定要与这些特殊利益集团进行切割,出台真正有利民心集聚的政策。

 征地导致农民受损,基层政府与开发商受益,形成土地财政与腐败,于国于民都不利。征地制度养成地方政府“土地财政”依赖症,也是目前房价高涨的主要原因。虽然中央政府多次规定要多给农民补偿,许多征地没有及时足额发给农民;地征走之后没有让农民及时加入当地的社保体系,这就引起比较大的矛盾。

我国目前依靠政府力量进行城市化会带来严重后果。通过低价获得农民的土地,收归国有,一级市场被政府垄断的。目前农民土地被征用是按照土地年产农作物的多少倍数来进行补偿的,我们知道我国的农产品一直以低价而著称,这样一算,农民得到的实际补偿是极低的。农民土地被征走之后不能从事农民生产,生活无保障,工作无保障,从而产生很大的社会稳定问题。

政府以极低的价值从农民手中拿地,要么高价转变,形成土地财政依赖症,还产生很大的官商勾结,产生腐败。低价拿走农民的土地,等于农民低价补贴城市,这会导致更大的城乡收入差距。降低开发速度对中国有好处,防止政府片面依靠垄断土地,导致未来的经济泡沫。

目前的低价城市化断了农民可以从自己土地中致富的梦想。取消土地征用,农民可以从土地升值中获得更多,目前过度占有农民耕地的现象就会放缓,某种程度上会有利于国家的粮食安全。

建设用地让农民与开发商进行协商,农民为了自身利益会与开发商进行博弈,一方面增加农民收入,也会大大增加开发商成本,减缓土地被侵占速度。

如果允许更多的土地进入房地产市场,房价很低,政府的卖地收入就很低,那些依赖“土地财政”的地方政府当然就不干了。正是由于开发商与地方政府都不希望地价低房价低,所以才导致土地与房价都狂涨,现在二者都说对方是主要源头,其实他们二者都脱不了干系。只有最倒楣最可怜的是大多数消费者了,他们要以发展中国家的收入,承受价格比发达国家还要高的房价。

如果允许小产权房合法,让农民可以用自己的土地建房卖房,最少房价可以降一半。

 

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